Służebność przesyłu

Służebność przesyłu ma szczególnie istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorców zajmujących się dostarczaniem mediów (tj. woda, gaz, energia elektryczna). Służebność przesyłu ma zastosowanie w sytuacji, w której urządzenia przesyłowe przebiegają przez prywatną działkę.

Służebność przesyłu jest uregulowana w kodeksie cywilnym i stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości obciąża swoją nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. W konsekwencji przedsiębiorca uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości w ograniczonym zakresie, niezbędnym do eksploatowania, konserwacji oraz modernizacji urządzeń przesyłowych.

Co należy uznać za istotne, to fakt, że służebność przesyłu nie oznacza przeniesienia własności gruntu. Nieruchomość pozostaje własnością właściciela nieruchomości. Jego prawo pozostaje jednak w pewnym zakresie ograniczone.

Wyróżniamy 3 sposoby ustanowienia służebności przesyłu:

• na podstawie umowy zawieranej pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym;
• na podstawie orzeczenia sądu, gdy strony nie będą w stanie dojść do porozumienia;
• na podstawie zasiedzenia – wtedy, gdy przedsiębiorca przesyłowy korzystał z nieruchomości przez odpowiednio długi czas w sposób odpowiadający treści służebności.

Za ustanowienie służebności właściciel ma prawo domagania się odpowiedniego wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia jest zależna od wielu czynności, wśród których należy wskazać: stopień ingerencji we własność, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, spadek wartości nieruchomości czy wielkość powierzchni zajętej przez urządzenia przesyłowe.

W zależności od ustaleń stron (bądź sądu) wynagrodzenie może mieć charakter jednorazowy bądź okresowy.

Na przedsiębiorcy przesyłowym, na rzecz którego ustanowiono służebność ma obowiązek korzystania z nieruchomości w sposób jak najmniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości. Dotyczy to w szczególności wykonywania prac konserwacyjnych w sposób minimalizujący szkody, przywracanie nieruchomości do stanu poprzedniego po zakończeniu prac, naprawienia ewentualnych szkód.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wykształciły się dwie rozbieżne linie orzecznicze: zgodnie z pierwszą dopuszczano możliwość zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwo przesyłowe jeszcze przed 2008 rokiem, natomiast druga wykluczała taką możliwość.

Przełomowym momentem dla spraw dotyczących ustanowienia służebności przesyłu było wydane w dniu 2 grudnia 2025 roku przez Trybunał Konstytucyjny wyroku w sprawie P 10/16. Orzeczenie to zmienia dotychczasową praktykę orzeczniczą oraz sytuację prawną właścicieli nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą przedsiębiorstwa przesyłowe mogły nabyć w drodze zasiedzenia służebność odpowiadającą treści służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tej instytucji do kodeksu cywilnego w 2008 roku.

W ocenie Trybunału Konstytucyjnego taka praktyka sądów powszechnych doprowadziła do naruszenie konstytucyjnej ochrony własności, ponieważ ich prawa były skutecznie ograniczane mimo braku podstawy prawnej czy zapewnienia właścicielowi odpowiedniego wynagrodzenia.

W konsekwencji, wyrok Trybunału Konstytucyjnego otwiera drogę do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a przedsiębiorstwa przesyłowe zostały zobowiązane do uregulowania stanu prawnego korzystania z cudzych nieruchomości.

Przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą powoływać się na zarzut zasiedzenia nieruchomości przed 2008 rokiem. Służebność przesyłu stanowi ważną instytucję służącą uregulowaniu sytuacji prawnej nieruchomości oraz relacji pomiędzy jej właścicielem a przedsiębiorstwem przesyłowym. Jej prawidłowe ustanowienie pozwala uniknąć wielu sporów i zapewnia ochronę interesów obu stron. W przypadku wątpliwości lub konfliktów warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem, który pomoże dobrać odpowiednią strategię działania.

Autorka tekstu: Aplikantka adwokacka Daria Woźniak