Zakup domu, działki czy udziałów w spółce nieruchomościowej przez osobę spoza Unii Europejskiej często wymaga zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Transakcja zawarta bez tego zezwolenia jest nieważna z mocy prawa – niezależnie od tego, ile strony za nieruchomość zapłaciły.
Kiedy zezwolenie jest wymagane
Zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydaje, w drodze decyzji administracyjnej, minister właściwy do spraw wewnętrznych – o ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych także minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Obowiązek ten obejmuje nie tylko bezpośredni zakup gruntu czy budynku, lecz każde zdarzenie prawne prowadzące do nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego, a także, na zasadach szczególnych, nabycie udziałów lub akcji w spółce, która jest właścicielem bądź wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce.
📌 Kluczowa zasada
Bez zezwolenia – jeśli jest wymagane – notariusz nie powinien sporządzić aktu notarialnego przenoszącego własność, a sama umowa, gdyby doszła do skutku, jest nieważna od chwili jej zawarcia.
Kogo dotyczy obowiązek uzyskania zezwolenia
Obowiązek dotyczy cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (państwa UE, Islandia, Liechtenstein, Norwegia) oraz spoza Konfederacji Szwajcarskiej. W praktyce chodzi zarówno o osoby fizyczne bez polskiego obywatelstwa, jak i podmioty prawne:
- osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego,
- osoby prawne oraz spółki osobowe z siedzibą za granicą, utworzone według prawa obcego,
- polskie spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii.
Obywatele i przedsiębiorcy z państw EOG oraz Szwajcarii, niezależnie od pochodzenia kapitału, nie potrzebują żadnego zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. Okresy przejściowe wprowadzone traktatem akcesyjnym (dotyczące gruntów rolnych, leśnych i tzw. drugich domów) dawno wygasły.
Najważniejsze wyjątki od obowiązku
Ustawa przewiduje zamknięty katalog sytuacji, w których zezwolenie, niezależnie od obywatelstwa nabywcy, nie jest wymagane. Do najczęściej spotykanych w praktyce należą:
Samodzielny lokal mieszkalny
Zakup zwykłego mieszkania (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) oraz garażu związanego z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nie wymaga zezwolenia bez względu na obywatelstwo kupującego.
Długoletni pobyt w Polsce
Cudzoziemiec mieszkający w Polsce nieprzerwanie co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE.
Małżeństwo z obywatelem Polski
Cudzoziemiec będący małżonkiem obywatela polskiego, mieszkający w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE w odniesieniu do nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego małżonków.
Dziedziczenie ustawowe
Nabycie w drodze dziedziczenia ustawowego, a także dziedziczenia testamentowegom o ile cudzoziemiec należy jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych.
⚠️ Wyjątek od wyjątków
Powyższe zwolnienia nie działają, gdy nieruchomość leży w strefie nadgranicznej lub gdy chodzi o grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1 ha. W takich przypadkach zezwolenie jest wymagane zawsze, niezależnie od pozostałych okoliczności.
Nie jest natomiast zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia sądowy podział majątku wspólnego między małżonkami, jeśli jedno z nich jest cudzoziemcem — potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 sierpnia 2023 r. (II OSK 2262/22), wskazując, że katalog wyłączeń z art. 8 ustawy ma charakter zamknięty i nie może być interpretowany rozszerzająco.
Kryteria wydania zezwolenia i „więź z Polską”
Jeśli żaden z wyjątków nie ma zastosowania, cudzoziemiec musi złożyć wniosek o zezwolenie i wykazać spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
- nabycie nieruchomości nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa ani porządkowi publicznemu, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- cudzoziemiec wykaże okoliczności potwierdzające jego więź z Rzecząpospolitą Polską.
Więź z Polską można wykazać między innymi poprzez:
- polską narodowość lub polskie pochodzenie,
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP,
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z polskim prawem.
📏 Limit powierzchni
Nieruchomość nabywana na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha (1 ha w przypadku małżeństwa). Większa powierzchnia jest dopuszczalna wyłącznie wtedy, gdy jest uzasadniona rzeczywistymi potrzebami prowadzonej działalności gospodarczej lub rolniczej. Nabycie nieruchomości rolnych podlega dodatkowo przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Procedura krok po kroku
Złożenie wniosku do MSWiA
Wniosek — w języku polskim — musi zawierać dane wnioskodawcy, dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię) oraz uzasadnienie celu nabycia, wraz z dokumentami potwierdzającymi więź z Polską i status pobytowy.
Opinie ministerstw
W toku postępowania swoje stanowisko przedstawia Minister Obrony Narodowej oraz — przy nieruchomościach rolnych lub leśnych — właściwy minister ds. rolnictwa lub środowiska.
Decyzja administracyjna
Jeśli nie ma przeciwwskazań, MSWiA wydaje decyzję o udzieleniu zezwolenia. Postępowanie trwa zazwyczaj co najmniej kilka miesięcy — warto rozpocząć je odpowiednio wcześnie względem planowanej transakcji.
Zawarcie umowy u notariusza
Dopiero prawomocne zezwolenie umożliwia bezpieczne zawarcie umowy przenoszącej własność.
Promesa zezwolenia
Cudzoziemiec może wcześniej wystąpić o promesę — przyrzeczenie wydania zezwolenia, ważne przez rok. W okresie ważności promesy MSWiA nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmienił się istotny dla sprawy stan faktyczny. Promesa bywa przydatna np. przy przystępowaniu do przetargów lub negocjacjach z deweloperem, gdy ostateczne dane o nieruchomości nie są jeszcze znane.
Skutki nabycia bez zezwolenia
🛑 Nieważność bezwzględna
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne od chwili dokonania czynności. To nieważność bezwzględna — transakcja nie wywołuje żadnych skutków prawnych i nie da się jej naprawić działaniem następczym, np. późniejszym uzyskaniem zezwolenia.
O nieważności orzeka sąd — nie tylko na wniosek stron umowy. Żądanie takie może zgłosić także właściwy wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta, marszałek województwa, wojewoda, a nawet minister właściwy do spraw wewnętrznych. Ta sama sankcja obejmuje odpowiednio nabycie udziałów lub akcji w spółce z pominięciem wymaganego zezwolenia.
Praktyczne ryzyko jest realne: nieruchomość kupiona „na skróty”, bez sprawdzenia obowiązku uzyskania zezwolenia, może zostać odebrana nabywcy w drodze wyroku sądowego — niezależnie od tego, ile lat minęło od transakcji i ile pieniędzy w nią zainwestowano.
Podsumowanie
Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca dotyczy przede wszystkim osób i podmiotów spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, choć ustawa przewiduje szereg istotnych wyjątków — w tym zakup zwykłego mieszkania, długoletni pobyt w Polsce czy małżeństwo z obywatelem RP. Wyjątki te tracą jednak zastosowanie przy nieruchomościach w strefie nadgranicznej i większych gruntach rolnych.
Ustalenie, czy w konkretnej sprawie zezwolenie jest wymagane, wymaga analizy statusu pobytowego, celu nabycia i położenia nieruchomości — błędna ocena kończy się nieważnością całej transakcji. Zanim podpiszą Państwo umowę przedwstępną lub przystąpią do aktu notarialnego, warto zweryfikować sytuację prawną z adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości w Łodzi.
Kupują Państwo nieruchomość jako cudzoziemiec lub sprzedają ją cudzoziemcowi?
Sprawdzimy, czy transakcja wymaga zezwolenia MSWiA, i przeprowadzimy Państwa przez całą procedurę – jako kancelaria prawa nieruchomości w Łodzi.
Skontaktuj się z nami
KANCELARIA SWB
ul. Piotrkowska 211 lok. 6/6A,
90-451 Łódź